Om du er førstegangs boligkjøper, er det viktig å sette seg inn i hva boligen medfører av totale kostnader. Om du kjøper en selveierleilighet eller selveierbolig, vil det ikke være fellesgjeld på boligen. Fellesgjeld følger imidlertid ofte med når du kjøper en andelsleilighet – som for eksempel i et borettslag.

Borettslag og eierseksjoner

Om du kjøper en eierseksjon, eier du gårds- og bruksnummer. Et borettslag er i på sin side et selskap. Du kjøper en andel i borettslaget, og denne andelen gir deg rett til en bestemt seksjon. Borettslaget er ansvarlig for fellesgjelden, og står som eier av eiendommen.

Som andelseier er du ansvarlig for å betale månedlige felleskostnader. Fellesgjelden betales som en del av felleskostnadene. Renter og avdrag blir med andre ord betalt gjennom den summen du betaler hver måned.

Ofte er inngangsverdien for en seksjon lav, men fellesgjelden kan være desto større. I tillegg til selve kjøpsprisen må du med andre ord plusse på fellesgjelden for å få den reelle summen du må betale. Din andel av fellesgjelden – som fordeles etter antall kvadratmeter – kommer altså som tillegg til den kontantsummen du må inn med. Dersom nedbetalingsvilkår og renter skulle endre seg, vil dette påvirke de månedlige kostnadene.

Les: Hvor mye tåler jeg å låne?

Prisantydning, verditakst og markedsverdi

I markedsføringen av borettslagsboliger vil det ofte stå en prisantydning. Dette er den prisen du skal betale utenom fellesgjelden. Det samme gjelder om det er oppgitt en verditakst. I verditaksten vil fellesgjelden være trukket fra. I tillegg kommer fratrekk for alderslitasje, behov for vedlikehold og andre forhold før markedsverdien oppgis – som ofte er det samme som prisantydning.

Det er pålagt å oppgi hva som skal betales kontant og hva som er andel fellesgjeld.
Når du sammenligner prisen med andre alternative boliger du ser på, er det totalsummen (andel fellesgjeld + kontantsum) du må operere med for å ha et reelt sammenligningsgrunnlag.

Dersom inngangsprisen er svært lav, er det lett å la seg blinde av den lave kontantsummen du må ut med. Desto viktigere er det å regne på hva boligen totalt vil koste når alle kostnadene er lagt sammen.

Når du er med på en budrunde, skal du ikke by på totalsummen inklusive fellesgjelden, bare på kontantsummen (prisantydningen).

Renter og avdrag på fellesgjeld

Når du beregner hva en seksjon i et borettslag vil koste deg hver måned, må du også regne med at renter og avdrag kan endres, og ta med i beregning at du har råd til en eventuell renteøkning.

Om rentene stiger, vil oftest også felleskostnadene bli høyere. Unntaket er dersom borettslaget har inngått avtale om fast rente. Uansett hva slags bolig du til slutt kjøper, må du regne inn renter og avdrag på alt du låner, i tillegg til å ta høyde for at renten kan stige.

Felleskostnader i et borettslag

Felleskostnader omfatter i tillegg kostnader som felles strøm, vedlikehold av bygningsmassen, kommunale avgifter, opparbeidelse av uteareal, forsikringer, vaktmestertjenester, kabel-TV, utgifter til forretningsfører og andre kostnader som berører alle andelseierne.

Estimerte felleskostnader

Særlig i nybygde borettslag er det vanskelig å forutsi hvor høye felleskostnadene kan bli. Der markedsføringen tilsier at felleskostnadene vil holde seg forholdsvis lave eller stabile, kan uforutsette driftskostnader vise seg å endre dette bildet. Det er følgelig ikke alltid at estimatene for felleskostnadene viser seg å stemme med virkeligheten når borettslaget er kommet i drift.

Årsaker til økning av felleskostnadene

En økning av felleskostnadene – og eventuelt behovet for å ta opp et større lån – kan være at de kommunale avgiftene blir satt opp, at håndverket viser seg å være så dårlig utført at det må foretas endringer på grunn av at offentlige forskrifter ikke er fulgt, eller at det oppstår behov for vedlikeholdsarbeid som det ikke er tatt høyde for.

Avdragsfrihet

I markedsføringen kan det tilbys avdragsfrihet. Dette kan være hensiktsmessig dersom du vet at du får vesentlig høyere inntekt etter hvert. Ellers kan avdragsfrihet bli brukt til å markedsføre lavere felleskostnader. Dermed kamufleres en høy totalpris på boligen. Resultatet kan være at du til syvende og sist må selge med tap, fordi det blir vanskeligere å selge når det går mot slutten av den avdragsfrie perioden.

Les også: Så dyrt er avdragsfrihet.