Boligmarkedet har vært hett i mange år. Mange selger med gevinst, men hva er skattereglene? Når er salg av bolig skattefritt i Norge?
Skattefri gevinst
Dersom du skal unngå skatt på salg av boligen din, må du oppfylle begge de to følgende kravene:
1. Du kan ikke selge boligen og få skattefri gevinst av salget dersom du har bodd i boligen mindre enn et år. Det vil si at du må ha bodd i boligen mer enn et år fra du skaffet boligen til salget er realisert.
2. Du må selv ha bodd i boligen minst ett år i løpet av de to siste årene før du kan selge uten å bli skattet av gevinsten.
Det samme gjelder dersom du skulle selge med tap. Du får ikke fradrag for tapet dersom ikke de ovenstående betingelsene er oppfylt. Om du skulle ha leid boligen en periode før du kjøper, er hovedregelen at gevinst eller tap regnes ut fra den tiden du har eid boligen. Du får med andre ord ikke tatt inn fordelen av en eventuell leieperiode før du blir den nye eieren.
Les: Hvordan regne ut eiendomsskatt?
Hva regnes som eiertid?
Hovedregelen er at eiertiden regnes fra den datoen da du kjøpte boligen, det vil si når du har fått faktisk råderett. Om du har bygd boligen selv, blir startdatoen regnet fra når du tok i bruk boligen og flyttet inn, eventuelt fra den datoen når ferdigattesten foreligger. Den tidligste av tidspunktene gjelder.
Når du selger, vil eiertiden regnes frem enten til at det inngås avtale om salg, eller boligen faktisk er solgt. Dersom det viser seg at inngåtte avtaler ikke oppfyller rettmessige krav og forpliktelser, vil beregningen av eiertiden kunne avbrytes. Ut fra omstendighetene blir dette vurdert i hvert enkelt tilfelle.
Dersom du eier boligen sammen med ektefellen, og hun eller han har eid boligen før dere giftet dere, vil den totale eiertiden gjelde for begge to.
Botid
Botid er den tiden fra du flytter inn i boligen til den dagen du flytter ut eller botiden blir avbrutt av tidspunktet for et salg. Også botid regnes vanligvis bare ut fra den tiden du selv har eid boligen. Har du i løpet av den siste toårsperioden bodd i boligen i flere boperioder, blir dette lagt sammen.
I tilfelle skilsmisse eller separasjon der dere er enige om å selge felles bolig, vil den som flytter ut få beregnet samme boperiode som partneren som har bodd i boligen. Dette gjelder også i de tilfellene der samboere har felles barn.
Når boligen ikke har vært i bruk
Dersom du av en eller annen grunn ikke har kunnet bo i boligen fordi du eller ektefellen har et arbeid som gjør dette umulig, eller på grunn av helsemessige eller andre relevante årsaker, kan du allikevel få godskrevet botid.
Dette vil være perioder da du har brukt boligen som fast bosted, men ikke har kunnet flytte inn, eller at du har hatt planer om å flytte inn, men er blitt forhindret fra dette.
Regelen gjelder selv om boligen i disse periodene er utleid. Forutsetningen er at du ikke eier en annen bolig som du bor i. Unntaket er om den andre boligen oppfyller kravene til pendlerbolig. Pendlerboligen må i tilfelle være nødvendig på grunn av arbeidet ditt. Du må da oppfylle betingelsene for de merkostnadene som kommer på fordi du bor utenfor ditt faste hjem.
Hindringer for ikke å kunne bo i boligen
Om du er forhindret fra å bo i boligen, kan årsaken være skifte av arbeid, enten det skjer frivillig eller fordi du blir beordret av arbeids - eller oppdragsgiver, når du er forpliktet til å anvende tjenestebolig, utdanning som gjør det påkrevd å bo et annet sted enn det som er rimelig avstand fra hjemmet, eller om du må flytte til en institusjon eller blir lagt inn på sykehus.
Dersom du ikke har råd til å bo i boligen selv, blir ikke dette regnet som en hindring som gir rett til botid.